Ипотечный кредит
Вопрос:
В чьей собственности будет находиться квартира до погашения кредита?
Ответ:
Жилая площадь будет находиться в собственности заемщика с момента государственной регистрации договора купли-продажи и в залоге у банка, до момента полной оплаты заемщиком кредита, предоставленного на приобретение жилья.
Вопрос:
Может ли заемщик прописать себя и членов своей семьи в квартиру, пока она находится в залоге у банка?
Ответ:
Да, заемщик может прописать себя и членов своей семьи в квартиру ( по согласованию с банком ).
Если верить рекламе, то ипотечный кредит является быстрым и легким способом обрести собственную крышу над головой – надо лишь принести в банк заявление, и буквально через пару дней желанная сумма на приобретение дома будет у вас в кармане. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд – и наибольшие трудности подстерегают того заемщика, кто воспринимает словосочетание «свой дом» буквально и мечтает не о обычной городской квартире, а об отдельном загородном доме.
Тому виной в первую очередь несовершенное ипотечное «законодательство» - банки перестраховываются, опасаясь, что предмет залога «выйдет из строя», и принимают во внимание только весьма ограниченный круг загородных строений. Например, получить кредит на покупку летней дачи без водопровода, отапливаемой с помощью печки, вам будет очень и очень трудно – дело в том, что приобретаемый вами дом обязан иметь горячее и холодное водоснабжение ванной комнаты и кухни (а во многих ли дачах вы вообще видели ванную комнату?), быть подключенным к системе канализации, а также электрической, газовой или паровой системе отопления. Кроме того, дом должен иметь исправное сантехническое оборудование, его двери, окна и крыша должны находиться в хорошем состоянии. Расположен дом должен быть в населенном пункте, где есть и другие индивидуальные дома. Для только что построенного дома допускается и отсутствие сантехники, подключения к системам газо- и водоснабжения, и даже отсутствие отделки – однако если вы покупаете уже далеко не новострой, банк будет очень придирчив. Добавим к этому, что дом обязан иметь железобетонный, каменный или кирпичный капитальный фундамент и быть пригодным к круглогодичному проживанию, а также иметь удобную подъездную дорогу, что в российских условиях в принципе редкость. Возможность постоянной регистрации по месту нахождения данного строения – еще одно условие, выставляемое банком. Многие банки не дадут кредита на дом, возраст которого старше 20 лет – то есть моложе 1987 г. постройки, а это, согласитесь, не такой уж и большой «возраст» для наших деревень, где многим домам по 100 и более лет!
Если вы думаете, что все проблемы можно решить, купив коттедж в строящемся поселке, то глубоко ошибаетесь – большинство кредитных организаций вообще не выдают займов на покупку строящихся загородных объектов, лишь некоторые вам не откажут, но купить по ипотеке можно лишь тот коттедж, строительство которого закончено минимум на 60%, и даже безупречная репутация застройщика не станет вам помощником. Банк боится и «долгостроя», и некачественного «итога», и неправильной оценки по сути несуществующего объекта. Исключением являются совместные проекты банков и застройщиков, когда купить коттедж в строящемся поселке можно в банке-партнере – однако в этом случае вы ограничены в выборе ипотечных программ и вынуждены соглашаться на подчас невыгодную кредитную программу. Взять кредит на постройку дома своими силами вне поселка не так просто – реально это лишь в случае, если вы оставите в залоге иное имущество, например, городскую квартиру или другой уже построенный коттедж, так чтобы стоимость залога покрывала стоимость кредита не менее чем на 50-70%.
Вообще, наличие залога или внесения 30-50% стоимости кредита – обычная практика для загородной ипотеки, на пресловутый «беспроцентный кредит без первоначального взноса» рассчитывать не стоит. Дело в том, что оценка загородного имущества в российских условиях – дело непростое и банки боятся попросту остаться в дураках. Здесь множество противоречивых факторов – ведь цена дома будет зависеть не только от собственно состояния объекта (который зачастую построен с нарушениями строительных норм и правил), направления и расстояния от ближайшего крупного города, но и от экологической ситуации района, и от инфраструктуры, и от социальной однородности окружения. Кроме того, безусловно важны такие субъективные, но существенные параметры, как стиль дома, красота окружающего ландшафта. Полезные инициативы правительства, которое частенько решает проложить новую магистраль или трубопровод, ничуть не интересуясь возражениями расположенных на этих землях поселков, также пугают банки – ведь предсказать такие вещи невозможно. Проблема отсутствия полного пакета исходно-разрешительной документации или же неправильно оформленные документы, в результате чего свежепостроенный поселок рискует быть снесенным из-за, например, выявленных нарушений экологического законодательства – еще одна будничная ситуация, от которой сложно застраховаться.